Bei Mehrfamilienhäusern betrifft eine energetische Sanierung meist mehrere Bauteile oder technische Anlagen. Fassadendämmung, Fenster, Dach, Heizungsanlage und Leitungsnetz können voneinander abhängig sein. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kommt hinzu, dass Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum von den Eigentümern beschlossen und finanziert werden müssen. Vor einer Abstimmung sind daher technische Angaben, Kosten, mögliche Förderungen und die zeitliche Abfolge der Arbeiten zu prüfen. Eine fachliche Beratung kann diese Punkte vor der Eigentümerversammlung zusammenführen.
Kurzfassung
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Der Gebäudezustand bestimmt den Prüfungsumfang
Vor der Auswahl einzelner Maßnahmen steht die Bestandsaufnahme. Sie betrifft nicht nur das Alter eines Gebäudes. Relevant sind beispielsweise der Zustand von Fassade und Dach, die vorhandene Dämmung, Fenster, Heiztechnik sowie Leitungen und Wärmeverteilung.
Aus diesen Angaben ergibt sich, welche Bauteile überhaupt näher untersucht werden müssen. Eine geplante neue Heizungsanlage kann beispielsweise anders zu dimensionieren sein, wenn zugleich die Gebäudehülle verändert wird. Auch neue Fenster können Auswirkungen auf Luftwechsel und Feuchteverhältnisse in den Räumen haben.
Eine energetische Sanierungsberatung für WEG und Immobilien kann deshalb bereits vor einer Beschlussfassung verschiedene geplante Maßnahmen fachlich einordnen. Im Vordergrund steht zunächst die Frage, welche Arbeiten technisch zusammenhängen und welche Angaben für eine weitere Planung noch fehlen.
Handwerkerangebote benötigen eine inhaltliche Gegenüberstellung
Zwei Angebote mit unterschiedlichen Endbeträgen müssen nicht zwingend dieselbe Leistung enthalten. Unterschiede können sich etwa bei Material, Ausführung, Nebenarbeiten, Gerüstarbeiten, Entsorgung oder vorbereitenden Arbeiten ergeben. Der reine Vergleich der Angebotssummen reicht daher nicht aus.
Für eine Gegenüberstellung müssen zunächst die enthaltenen Positionen betrachtet werden. Fehlen in einem Angebot Arbeiten, die später dennoch ausgeführt werden müssen, verändert sich die ursprüngliche Kostenschätzung. Vergleichbar werden Varianten erst, wenn erkennbar ist, welche Leistungen jeweils enthalten und welche gesondert zu beauftragen sind.
Technische Schnittstellen verdienen ebenfalls Aufmerksamkeit. Bei einer Fassadensanierung können beispielsweise Fensteranschlüsse, Rollladenkästen oder Dachüberstände betroffen sein. Solche Abhängigkeiten können weitere Arbeiten auslösen, obwohl diese im ersten Angebot noch nicht aufgeführt wurden.
Die Reihenfolge der Maßnahmen beeinflusst die Planung
Energetische Sanierungen bestehen nicht zwangsläufig aus einem einzigen Bauabschnitt. Je nach Gebäude können mehrere Gewerke beteiligt sein. Werden Dach, Fassade, Fenster und Heizungsanlage verändert, müssen ihre Arbeiten zeitlich und technisch aufeinander abgestimmt werden.
Eine ungeeignete Reihenfolge kann bereits ausgeführte Arbeiten berühren. Wird beispielsweise zunächst eine neue Heizungsanlage ausgelegt und später der Wärmebedarf des Gebäudes durch Dämmmaßnahmen verändert, stimmen ursprüngliche Berechnungsannahmen möglicherweise nicht mehr mit dem sanierten Gebäude überein.
Vor einer Beauftragung sollte daher feststehen, welche Arbeiten voneinander abhängig sind, welche Gewerke beteiligt werden und welche Maßnahme zuerst ausgeführt werden soll. Daraus lässt sich zugleich ein realistischerer zeitlicher Rahmen für das Vorhaben ableiten.
Förderungen verändern die tatsächliche Kostenverteilung
Die Angebotssumme beschreibt zunächst die Kosten einer angebotenen Leistung. Für die finanzielle Betrachtung einer Sanierung können daneben Förderprogramme relevant sein. Je nach Maßnahme kommen beispielsweise Programme von KfW oder BAFA infrage.
Förderbedingungen müssen früh geprüft werden, weil Anträge und erforderliche Nachweise an bestimmte Voraussetzungen gebunden sein können. Eine bereits erfolgte Beauftragung kann je nach Programm Auswirkungen auf die Förderfähigkeit haben. Deshalb gehört die Prüfung möglicher Förderwege zeitlich vor den entsprechenden Auftrag.
Für eine WEG reicht der Blick auf die Gesamtsumme nicht aus. Zu klären ist ebenfalls, welcher Anteil nach Förderungen verbleibt und wie die Kosten innerhalb der Gemeinschaft verteilt werden. Erst diese Angaben zeigen, welche finanzielle Belastung aus einer beschlossenen Maßnahme entstehen kann.
Finanzierung betrifft die gesamte Eigentümergemeinschaft
Größere Sanierungen lassen sich nicht in jedem Fall vollständig aus vorhandenen Rücklagen bezahlen. Reichen die Mittel nicht aus, können weitere Finanzierungsformen zu prüfen sein. Dazu zählen beispielsweise Sonderumlagen oder eine Darlehensfinanzierung der Gemeinschaft.
Bei der finanziellen Betrachtung müssen deshalb vorhandene Mittel, erwartete Sanierungskosten und mögliche Förderbeträge zusammengeführt werden. Bei einer Finanzierung kommen Zins- und Tilgungszahlungen hinzu. Diese können sich auf die laufenden Zahlungsverpflichtungen der Gemeinschaft auswirken.
Für Eigentümer ist zudem relevant, welcher Anteil auf die jeweilige Einheit entfällt. Die Gesamtkosten des Gebäudes und die persönliche finanzielle Belastung sind zwei unterschiedliche Größen und sollten vor der Abstimmung getrennt dargestellt werden.
Die Eigentümerversammlung entscheidet über die Umsetzung
Die fachliche Vorbereitung ersetzt nicht die Entscheidung der Wohnungseigentümer. Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum müssen innerhalb der WEG behandelt und entsprechend den geltenden Vorgaben beschlossen werden. Eine wichtige Rolle kommt dabei der Eigentümerverwaltung zu: Sie koordiniert in der Regel die Vorbereitung der Entscheidungsgrundlagen und stellt sicher, dass die relevanten Informationen für die Eigentümerversammlung vorliegen.
Vor der Versammlung sollten deshalb die vorgesehenen Arbeiten, Kosten, Finanzierungsfragen und vorhandenen Varianten ausreichend konkret beschrieben sein. Bestehen mehrere Angebote, müssen deren Unterschiede erkennbar sein. Offene technische Punkte sollten ebenfalls benannt werden, statt sie erst nach der Abstimmung zu klären. Die Eigentümerverwaltung kann hierbei als Schnittstelle zwischen Fachunternehmen, Sachverständigen und Wohnungseigentümern fungieren und die erforderlichen Informationen bündeln.
Ein Beschluss kann anschließend festlegen, welche Maßnahme ausgeführt wird und welcher finanzielle Rahmen dafür vorgesehen ist. Die vorherige Prüfung und Aufbereitung durch die Eigentümerverwaltung dient damit nicht der Entscheidung anstelle der Eigentümer, sondern der sachlichen Vorbereitung ihrer Abstimmung und der anschließenden Umsetzung des gefassten Beschlusses.
Fazit
Energetische Sanierungen in Wohnungseigentümergemeinschaften verbinden technische Planung mit gemeinschaftlichen Entscheidungen und finanziellen Verpflichtungen. Eine belastbare Vorbereitung beginnt beim Gebäudezustand und reicht über die Prüfung von Angeboten bis zur zeitlichen Abstimmung verschiedener Gewerke.
Förderprogramme, vorhandene Rücklagen und mögliche Finanzierungen gehören ebenfalls in die Betrachtung, bevor konkrete Arbeiten beschlossen werden. Sind Leistungsumfang, Kostenverteilung und technische Zusammenhänge vor der Eigentümerversammlung geklärt, kann die Gemeinschaft über konkret beschriebene Sanierungsmaßnahmen entscheiden.